交通部、劳动部关于发布《油船、油码头防油气中毒规定》的通知
交通部 劳动部
交通部、劳动部关于发布《油船、油码头防油气中毒规定》的通知
1991年5月9日，交通部、劳动部
各省、自治区、直辖市交通厅（局），劳动（劳动人事）厅（局），计划单列市、经济特区交通局（委、办）、劳动局，交通部直属企事业单位及双重领导企业：
现发布《油船、油码头防油气中毒规定》，自一九九一年十月一日起施行。
油船、油码头防油气中毒规定
第一章 总 则
第一条 为防止石油及其制品在油船、油码头装卸运输及贮存过程中逸散油气引起的职业危害，改善劳动条件，保障油运作业人员在生产过程中的安全、健康，促进油气防治规范化，确保油船、油码头安全生产，制定本规定。
第二条 本规定适用于交通行业。其他部门油船、油码头可参照执行。
第三条 本规定所称油船，系指一切油船、油驳以及运载石油及其制品的顶推（拖带）船队。本规定所称油码头系指港口油区及一切油码头。
第二章 工程建设
第四条 凡新建、扩建或改造的油码头，其防油气中毒的技术措施和设施，必须同主体工程同时设计、同时施工、同时投产。
第五条 在工程可行性研究报告《职业安全卫生专篇》中，必须有防油气中毒的论证内容。否则，上级主管部门不予审批。
第六条 在初步设计中，应按照国家及行业有关标准的要求，采取先进有效的防油气中毒措施。
第七条 在初步设计会审时，应根据拟建、造工程的职业安全卫生评价报告，对初步设计中防油气中毒措施进行评审，达不到有关规范要求的，不予审批。
第八条 工程项目竣工验收时，必须达到本规定附录一的要求，方可投入生产。
第九条 工程立项、初步设计审查及竣工验收时，必须要有企业安全技术管理部门和地方劳动部门对防油气中毒措施进行审查。
第三章 防治措施
第十条 油船、油码头应按本规定附录二的要求配备足够的、经专职部门检验认可的氧气、油气（总烃）及其他有毒有害气体的监测和报警仪器。要求正确使用，按时监测，并做好记录。
第十一条 根据本规定附录三有毒作业分级标准规定，通过对装卸运输及贮存作业中毒物浓度超标倍数、毒物危害程度级别、有毒作业劳动时间三项指标的测定计算，逐步建立、健全作业环境安全卫生监测制度。
第十二条 装卸、运输、贮存石油及其制品的设备、设施、容器、管道等，应尽可能密闭。其连接部分应采取有效的密封措施，并要定期检查，保持良好状态，具体要求如下：
1．新建造及新引进的2万及2万吨级以上油船，船上需有惰气保护系统。其惰气源应保证在任何规定的气流速率下，都能提供按体积比不超过5％氧含量的惰气。
2．原有旧船上无惰气系统的，应采用闭舱作业。
3．根据不同货种，尽量选用浮顶罐和内浮顶罐。
4．各种有毒气体须净化处理后再排出。
5．采用适当措施，严格控制污水处理设施逸出有毒有害气体。
第十三条 人员进入油舱、油罐作业前，必须进行通风换气，待内部气体稳定后，要在舱、罐内不同高度进行气体检测。当确认内部气体达到标准后，在有专人负责监护和联络的情况下，方可作业。作业期间，舱、罐内还应继续保持通风和监测。
第十四条 为避免作业人员与石油及其制品直接接触，或受油气的危害，必须配备相应有效的个人防护用品。防护用品应放在易于取放的专门地点，并要保持良好的可用状态。
第十五条 为使作业人员的作业环境，休息环境的油气浓度达到本规定附录一的要求，应采用以下有效的集体防护措施。
1．泵房、货油舱、贮油罐等作业环境，可采取通风排毒，净化处理，隔离操作，自动控制等措施。
2．船员生活舱、油码头生产区休息室及非生产区工作室油气浓度超标处，应安装空气净化系统。
3．港口油区及油船上应配备足够的淋浴设施。
第十六条 油船和油码头上应备有中毒应急救护器材，如氧气瓶，急救包等，并始终保持完好状态。所有人员应熟悉应急器材、设备的存放地点及使用方法。
第四章 组织管理措施
第十七条 各港航单位应建立、健全生产管理制度和安全生产责任制。单位领导应对职工在油运过程中的安全健康负责。
第十八条 各港航单位应由安全技术管理部门负责加强专业管理，在主管生产负责人领导下，监督、检查、组织、推动安全卫生工作的开展。
第十九条 安全技术管理部门应掌握本单位油运作业职业危害情况和发展趋势，并制订长远规划和年度计划。对不符合防毒安全卫生规定的作业，有责任提出，并令其采取措施，限期治理。
第二十条 各港航单位应制订改善油运作业条件的安全卫生技术措施计划，并落实经费和实施计划。
第二十一条 安全技术管理部门对本单位发生的油气中毒的分析、处理，应及时报告上级有关部门。对违反规定，造成严重职业危害，致人病残或死亡，丧失劳动能力的，应按职工伤亡事故统计上报。
第二十二条 各港航单位应积极开展防油气中毒教育和防毒技术培训工作。油运作业人员，在进行专业知识培训的同时，必须进行职业安全卫生培训，方可参加油运作业。
第二十三条 对油运职工应建立健康档案。定期进行健康检查，对确诊患有职业病的职工，应及时将其调离工作岗位，并积极安排医治或疗养。
第二十四条 对新招收的油运作业人员必须进行就业前的健康检查，凡患有禁忌症者，不得从事油运作业。
第五章 附 则
第二十五条 各港航单位可根据本规定和本单位的实际情况，制定实施细则，并报交通部备案。
第二十六条 本规定由交通部和劳动部共同解释。
第二十七条 本规定自一九九一年十月一日起施行。
附录一：油船、油码头油气最高允许浓度
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地 点 | 总烃最高允许浓度（ｍｇ／立方米）
------------------------|----------------------------------------
生 产 区 | 350
------------------------|----------------------------------------
非 生 产 区 | 30
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注：（1）生产区系指油船甲板、机舱等作业环境，油区的油码头卸车台、泵房、油罐区等作业环境
（2）非生产区系指油船船员生活舱环境，油区非直接从事石油装卸、运输、贮存等劳动作业的环境。
（3）在防止火灾、爆炸危险因素的前提下，有毒有害气体浓度和氧气含量达不到控制指标要求而又不能停止的作业，必须采取有效的防护措施，并严格控制作业时间。
附录二：车间空气中有害物质的最高容许浓度（摘自“工业企业设计卫生标准ＴＪ36--79”）
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编号 | 物质名称 | 最高容许浓度（ｍｇ／立方米）
--------|----------------------|------------------------------------------
1 | 一氧化碳 | 30
--------|----------------------|------------------------------------------
2 | 二甲苯 | 100
--------|----------------------|------------------------------------------
3 | 甲 苯 | 100
--------|----------------------|------------------------------------------
4 | 环己烷 | 100
--------|----------------------|------------------------------------------
5 | 苯（皮） | 40
--------|----------------------|------------------------------------------
6 | 四乙基铅（皮） | 0．005
--------|----------------------|------------------------------------------
7 | 硫化氢 | 10
--------|----------------------|------------------------------------------
8 | 溶剂汽油 | 350
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注： （1）表中最高容许浓度，是工人工作地点空气中有害物质所不应超过的数值，工作地点系指工人为观察和管理生产过程而经常或定时停留的地点，如生产操作在车间内许多不同地点进行，则整个车间均算为工作地点。
（2）有（皮）标记者为除经呼吸道外，尚易经皮肤吸收的有害物质。
（3）一氧化碳的最高容许浓度在作业时间短暂时可以放宽：作业时间一小时以内，一氧化碳浓度可达到50ｍｇ／立方米；半小时以内可达到100ｍｇ／立方米；15～20分钟可达到200ｍｇ／立方米。在上述条件下反复作业时，两次作业时间须间隔两小时以上。
（4）本表所列各项有毒物质的检验方法，应按现行的《车间空气监测检验方法》执行。
附录三：有毒作业分级
一、分级指标的确定
毒物危害程度级别，有毒作业劳动时间；毒物浓度超标倍数，是确定有毒作业分级的三项指标。分别用Ｄ、Ｌ、Ｂ表示。
即Ｄ：毒物危害程度级别系数。系指国标ＧＢ5044--85《职业性接触毒物危害程度分级》表2所规定的各种毒物的危害程度级别。
Ｌ：有毒作业劳动时间权系数，系指在一个工作日内，工人在工作地点实际接触生产性毒物的作业时间。
Ｂ：毒物浓度超标倍数。系指在工作地点测定空气中各种毒物的浓度，分别计算出超过该种生产性毒物的最高允许浓度的倍数，取其超标倍数的均值。
二、三项指标权系数的确定
1、确定毒物危害程度级别权系数Ｄ
毒物危害级别 Ｄ
（1） （剧 毒） 8
（2） （高 毒） 4
（3） （中等毒） 2
（4） （低 毒） 1
2、确定有毒作业劳动时间权系数Ｌ（以实际有毒作业劳动时间为计算依据）
有毒作业劳动时间（小时） Ｌ
≤2 1
＞2～5 2
＞5 3
3、确定毒物浓度超标倍数Ｂ
以工作地点实际测定的毒物浓度超标倍数值作为计算依据。超标倍数Ｂ的计算公式为：
Ｍｃ
Ｂ＝---- --1
Ｍｓ
式中：Ｍｃ——测定的毒物浓度；
Ｍｓ——该种毒物的卫生标准（见ＴＪ36--79）。
三、分级指数的计算
分级指数Ｃ的计算公式：
Ｃ＝ＤＪＢ
四、分级指数确定的范围
分级指数确定为五个分级范围：
Ｃ＝0 为0级 安全作业
0＜Ｃ＜6 为1级 轻度危害作业
6＜Ｃ＜24 为2级 中度危害作业
24＜Ｃ＜96 为3级 高度危害作业
Ｃ＞96 为4级 极度危害作业
编 制 说 明
一、课题由来
随着我国油运事业的不断发展，油运过程中的职业安全卫生问题变得越来越突出。众所周知，石油及其制品有极易挥发、易燃、易爆炸等特性，而且挥发出来的蒸气绝大多数都有毒。
据调查，交通运输部门从事油运作业的人员，由于长期工作、生活在油气污染严重的环境中，身体健康已受到不同程度的损害。尽管人体健康检查是一项复杂的工作，影响因素很多，需要对人体本底值进行调查，并要长时间跟踪观察，才能得出结论。但从目前掌握的资料分析，已不难看出，石油及其制品在装卸运输及贮存过程中逸出的大量有毒有害气体，确实对广大油运作业人员的身体健康造成了普遍的、严重的影响。从而受到劳动部和交通部有关领导的重视。多年来，油运部门主管劳动保护工作的同志，通过长期工作实践，事故分析等，总结出许多宝贵经验，同时也制定了许多法规，规定和实施细则，对保证和推动油运事业的发展，起到了积极作用。但以往的规定多数是针对油运作业中突出性的危险造成的事故而制订的，如防火、防爆等各项规定。而对油运作业中，油气带来的另一种长期的、潜在的、积累性的危害，即油气毒性对作业人员的危害，还没有制定相应的法规。造成防油气中毒治理工作无章可循，无法可依，使这方面工作的开展受到一定的限制。因而，制订交通行业防油气中毒的规定，便成为一个亟待解决的问题。
为此，一九八九年经劳动部提出，劳动部和交通部于同年五月正式下达了本课题，由交通部水运科学研究所劳动安全卫生研究室承担。
二、编制过程
交通部水运所劳卫室曾于一九八五年承担了原劳动人事部下达的“油船、油码头防油气中毒工程技术措施综合评价”课题。该项目通过查阅，收集大量国内外资料和对重点港、航单位的调查研究，现场监测，采样分析，从而对交通行业油运作业及油气污染状况，职业危害程度及特点，油气治理现状等，有了较系统的全面了解。在此基础上，开展了本课题的工作，根据本课题的具体要求，查阅了国内外有关的文献、资料、标准和法规。并先后到南京港、大连港、秦皇岛港和大连远洋公司等单位进行了有针对性的调研。于一九八九年十月完成了征求意见稿，同年十一月，由交通部人劳司在秦皇岛港主持召开了交通系统有关的五个港口，五个航运单位及中国船舶燃料供应总公司和交通部第一航务工程勘察设计院共十一个单位，十三位专家代表参加的讨论和征求意见会。根据会议讨论结果，对征求意见稿进行修改后，又请中国船舶燃料供应总公司，南京港务局、大连港务局、广州海运局、上海海运局等单位的有关专家进行函审。之后，完成了规定的送审稿。于一九九0年七月由劳动部职业安全卫生监察局主持，在大连港召开了有劳动部和交通部系统共十六个单位，十八位专家代表参加的审定会，并通过审定，本规定是根据专家审定意见，对送审稿又进行修改而成。
三、编制基本原则和编制依据
本规定是根据国家标准“生产过程安全卫生要求总则”的要求，为适应劳动保护工作科学管理的需要，促进油气防治的规范化而制订的。目的是最大限度地保障油运作业人员的安全、健康，使作业人员在油船、油码头装卸、贮存、运输石油及其制品的过程中，免受油气的毒害，是油运作业安全卫生的基本规定。
由于石油及其制品具有易燃、易爆等特性，因此油船、油码头已有防火、防爆等一系列规定和实施细则。本规定在制订过程中，力求名词与其他标准统一，数据与其他标准协调，条目尽量避免重复。在参照国外有关规定的同时，尽量考虑我国的国情。
编制依据：
1、中华人民共和国宪法（1982）第四十二条；
2、国务院关于加强防尘防毒工作的决定〔国发（1984）第97号〕；
3、劳动部劳字（1988）48号《关于生产性建设工程项目职业安全卫生监察的暂行规定》；
4、工业企业设计卫生标准ＴＪ36--79；
5、国际油船和油码头安全指南
国际海运联盟（ＩＣＳ）
石油公司国际海事论坛（ＯＣＩＭＦ）
国际港口协会（ＴＡＰＨ）；
6、工厂安全卫生规程（1956年）；
7、职业性接触毒物危害程度分级标准ＧＢ5044--85；
8、交通部油船安全生产管理规则；
9、交通部港口油区安全生产管理规则。
四、关于规定内容的几点具体说明
1、油船、油码头油气最高允许浓度
油气是多种烃类的混合物，制定标准较为困难，目前我国尚无总烃大气质量标准和工作环境最大允许浓度标准，国外虽有少数国家制定了总烃标准，但因控制很严格，不适合我国现在的国情。我们通过对不同油种的油气进行了采样分析，得到油气确认的组分有九十一种，尽管不同油种的原油，或不同原油精炼的同一种成品油，其烃类的组分含量不相同，但从对油气采样分析结果来看，它们的气体组分是很相似的，如表1所示。汽油气主要是Ｃ4～Ｃ8间烃类组分。Ｃ9以下组分占99．8％。原油气中95％以上是Ｃ9以下的烃类组分。因此，衡量油气浓度大小，用油气中各种烃类的总和，即总烃值来表示较为客观。但是“工业企业设计卫生标准”中，只规定了溶剂汽油的最高允许浓度值。因此，在目前还没有制定油气卫生标准前，暂时采用ＴＪ36--79中规定的溶剂汽油最高允许浓度值为油船、油码头生产区油气浓度控制标准，并采用相应的采样分析方法。采用我国普遍认为的大气中通常允许烃类组分的总含量30ｍｇ／立方米为油船、油码头非生产区油气浓度控制指标，其采样分析方法，亦按现行的《车间空气监测检验方法》执行。表1
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油 品 种 类 | Ｃ1～Ｃ9百分比含量（％）
----------------------|--------------------------------
渤 海 原 油 | 98．6
----------------------|--------------------------------
大 庆 原 油 | 100
----------------------|--------------------------------
胜 利 原 油 | 95．4
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汽 油 | 99．8
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2、“有毒作业分级”标准
作业危害条件分级，是劳动保护科学管理的一项基础工作，是确定生产作业条件危害大小的依据，为了控制交通行业石油装卸、贮存、运输过程中，油气带来的危害，采取相应的劳动保护措施和其他政策性措施，逐步减轻油气对油运作业人员的职业危害，必须建立健全作业环境安全卫生监测制度。
国标“有毒作业分级”送审稿已通过审定，即将公布。为贯彻执行该标准，本规定按三项指标监测管理油船、油码头作业环境，如有变动，依国标为准。
汕头经济特区物业管理条例
广东省汕头市人大常委会
汕头市第十三届人民代表大会常务委员会公告
（第3号）
《汕头经济特区物业管理条例》已由汕头市第十三届人民代表大会常务委员会第八次会议于2012年8月31日通过，现予公布，自2012年12月1日起施行。
汕头市人民代表大会常务委员会
2012年8月31日
汕头经济特区物业管理条例
（2012年8月31日汕头市第十三届人民代表大会常务委员会第八次会议通过）
第一章 总则
第二章 物业管理区域及配套设施设备
第三章 业主、业主大会及业主委员会
第四章 前期物业管理
第五章 物业管理服务
第六章 物业使用及维护
第七章 法律责任
第八章 附则
第一章 总 则
第一条 为规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，改善人居环境，促进社会和谐，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规的基本原则，结合汕头经济特区（以下简称特区）实际，制定本条例。
第二条 特区范围内的物业管理及其监督管理活动适用本条例。
第三条 物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。
第四条 市、区（县）人民政府及有关部门应当制定扶持政策，采取措施，推动社会化、专业化、市场化的物业服务，促进物业服务行业的健康发展。
第五条 市房产行政主管部门负责物业管理活动的监督管理工作，组织实施本条例。
区（县）房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。区（县）人民政府未设立房产行政主管部门的，由市房产行政主管部门统一实施对物业管理活动的监督管理。
住房和城乡建设、民政、城乡规划、城市综合管理、水务、卫生、价格、环境保护、公安、工商行政管理、人民防空等行政管理部门，依法按照各自职责负责物业管理活动的监督管理工作。
第六条 街道办事处、镇人民政府负责协调物业管理和社区建设的关系，组织、指导业主大会的成立和业主委员会的选举工作，协助房产行政主管部门调解处理物业管理纠纷。
社区居民委员会、村民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、镇人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。
第七条 物业管理实行联席会议制度。联席会议由物业管理区域所在地街道办事处、镇人民政府负责召集，房产行政主管部门、社区居民委员会、村民委员会以及公安派出所、物业服务企业、业主委员会、相关行政管理部门等各方代表组成。
物业管理联席会议主要协调解决下列重大问题：
（一）业主委员会不依法履行职责的；
（二）业主委员会换届过程中出现问题的；
（三）履行物业服务合同中出现重大问题的；
（四）物业服务企业在变更交接过程中出现问题的；
（五）需要协调解决的其他物业管理矛盾和纠纷。
第八条 物业管理行业协会应当依法加强行业自律，规范行业行为，建立物业服务企业及其从业人员诚信档案和物业服务项目招标评标专家库，督促物业服务企业依法、诚信经营和服务，协助房产行政主管部门实行物业服务专业化、市场化，调解行业内部争议，维护会员合法权益，培训从业人员，促进行业健康发展。
第二章 物业管理区域及配套设施设备
第九条 划分物业管理区域时，应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并遵循相对集中、便于管理的原则，具体划分方法如下：
（一）物业管理区域按照建设用地规划许可证确定的红线图范围划定，已经自然形成独立物业管理区域且无争议的，不再重新划分；
（二）分期开发或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备和相关场地共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备和相关场地能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域；
（三）已经实施物业管理的毗邻的不同物业管理区域，规模较小的，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域；
（四）旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，由街道办事处、镇人民政府征求相关业主意见后，确定物业管理区域。
对物业管理区域划定有争议的，房产行政主管部门应当征求物业所在地街道办事处、镇人民政府，相关业主、社区居民委员会、村民委员会的意见后确定。
物业管理区域的划定，应当按照省、市有关规定向房产行政主管部门备案。
第十条 物业管理区域划定后，需要分立或者合并物业管理区域的，业主大会或者业主应当向街道办事处、镇人民政府申请并提交分立或者合并的方案，由街道办事处、镇人民政府会同房产行政主管部门审查，确认并公告。
制定物业管理区域的分立或者合并方案，应当经相关物业管理区域的业主大会同意；尚未成立业主大会的，由业主共同决定。
第十一条 新建住宅物业，建设单位应当在物业管理区域内按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例，配置物业服务用房，建筑面积不得少于八十平方米，最高不超过三百平方米；其中，物业服务企业办公用房不得少于六十平方米，业主委员会办公用房不得少于二十平方米。
分期开发建设的住宅物业，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。
第十二条 物业服务用房应当是地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电、采光、通风等基本设施。没有配置电梯的物业，物业服务用房所在的楼层不得高于四层。
第十三条 物业服务用房属全体业主共有，分别交由物业服务企业和业主委员会无偿使用。任何组织和个人不得擅自变更用途，也不得分割、转让、抵押。
第十四条 建设单位应当在申请建设工程规划许可证时，划定新建住宅物业服务用房、共用设施设备用房的位置和面积；城乡规划行政管理部门应当在核发的建设工程规划许可证以及附件、附图上予以明确。
房产行政主管部门应当在办理物业管理区域备案、核发商品房预售许可证、房屋所有权初始登记时，查验与物业服务用房、共用设施设备用房相关的建设工程规划许可资料，并将查验情况在物业管理区域的备案回执、房地产登记簿中予以记载。
建设单位应当在商品房销售时，将物业服务用房、共用设施设备用房的位置和面积在商品房销售方案中载明公示，并在商品房买卖合同中作出约定。
第十五条 建设单位应当按照城乡规划行政管理部门确定的标准，建设物业的配套车位、车库。物业的配套车位、车库应当经权属登记后方能出售。
物业的地下人防区域经人民防空、城乡规划行政管理部门批准，可以用作物业的配套车位出租。
第十六条 新建住宅物业内的供水、供电、供气等计量装置应当实行专有部分一户一结算表，共有部分独立计量表；安全防范、消防、环卫、邮政、通信等设施设备的配置应当符合物业使用的基本条件以及相关技术标准和规范。
配套设施不齐全的老旧住宅区，专业经营单位应当配合所在地人民政府采取措施逐步改造，实现供水、供电、供气等专业经营设施设备的分户计量、分户控制。业主及物业服务企业应当为改造工作提供便利。
第十七条 建设单位在竣工验收后，应当将住宅物业管理区域内供水、供电等专业经营设施设备及相关管线的所有权移交给专业经营单位，专业经营单位应当接收并承担管理、维修、养护和更新的责任。
第三章 业主、业主大会及业主委员会
第十八条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理中享有法律、法规规定的权利，并承担法律、法规规定的义务。
因买卖、赠与、继承等法律关系已经合法占有该房屋，但尚未办理所有权登记的，在物业管理活动中享有业主的权利，并承担相应的义务。
业主不得以放弃权利为由不履行义务。
第十九条 业主在物业管理活动中享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督住宅专项维修资金的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第二十条 业主在物业管理活动中应履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳住宅专项维修资金；
（五）遵守房屋装饰装修的有关规定和要求；
（六）按时交纳物业服务费用；
（七）法律、法规规定的其他义务。
第二十一条 物业的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。
第二十二条 已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑总面积百分之五十的，建设单位或者物业服务企业应当书面报告物业所在地街道办事处、镇人民政府，并在物业管理区域的显著位置公告，公告期为十五日。公告期满，业主可以向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。
同一物业管理区域内已交付专有部分百分之二十以上业主可以联名向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。
第二十三条 街道办事处、镇人民政府应当在收到书面要求之日起三十日内会同物业管理区域所在地房产行政主管部门组织业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。
业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、镇人民政府代表及社区居民委员会、村民委员会代表七至十五人组成，业主代表由业主推荐产生且不得少于筹备组总人数的三分之二，筹备组组长由街道办事处、镇人民政府选派代表担任。
业主大会筹备组成员名单应当在物业管理区域的显著位置公告。
第二十四条 筹备组履行下列职责：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式；
（二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；
（三）确认业主身份、业主投票权数和业主专有部分面积；
（四）拟定业主委员会选举办法草案，提出候选人建议名单；
（五）依法确定首次业主大会会议表决规则；
（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。
第二十五条 业主大会筹备组应当自组成之日起六个月内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。
业主大会筹备组自业主委员会产生之日起自动解散。
第二十六条 建设单位、物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，向业主大会筹备组提供业主清册、物业（包括物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地等）的基本资料、已筹集的住宅专项维修资金清册等文件资料，并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。
第二十七条 首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则进行表决，并选举业主委员会。
第二十八条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成。一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域内未成立业主大会的，由业主共同履行业主大会职责。
业主大会通过业主大会会议和业主委员会行使职权。
第二十九条 业主大会讨论决定下列事项：
（一）制定或者修改业主大会议事规则、业主委员会议事规则和管理规约；
（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（三）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
（四）选聘、解聘物业服务企业；
（五）提出分立或者合并物业管理区域的方案；
（六）筹集和使用住宅专项维修资金的相关事项；
（七）改建或者重建建筑物及其附属设施；
（八）物业管理区域内的其他重大物业管理事项。
第三十条 业主大会决定本条例第二十九条第六项、第七项规定的事项，应当经三分之二以上业主且专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上的业主同意。决定本条例第二十九条规定的其他事项，应当经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。建筑物总面积、专有部分面积以及业主人数按照下列方法确定：
（一）建筑物总面积为专有部分面积之和；专有部分面积按照房地产权证书记载的面积计算。尚未记载的，暂按测绘机构的实测面积计算。尚未实测的，暂按商品房买卖合同记载的面积计算；
（二）业主人数为专有部分的业主人数之和，已出售的专有部分的业主人数，一个专有部分按一人计算。尚未出售和虽已出售但尚未交付的专有部分的业主人数，以及同一业主拥有一个以上专有部分的业主人数，按一人计算。
车位、车库面积不计入前款规定的专有部分面积，不计投票权。
第三十一条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主，无法送达的，应当在物业管理区域内公告。书面征求意见结果应当在物业管理区域的显著位置公示，业主有权查阅相关资料。
第三十二条 业主可以以书面委托的形式，约定由授权委托人在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。
第三十三条 一个专有部分有两个以上所有权人的，应当自行确定一人参与投票表决，但共有人所代表的业主人数为一人。
业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人投票表决。
未参与表决的业主的投票权数，按照业主大会议事规则执行。
第三十四条 业主拒付物业服务费，不缴存住宅专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。
第三十五条 物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项。物业管理事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。
第三十六条 未成立业主大会的物业管理区域，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地的街道办事处、镇人民政府指导协助。
第三十七条 业主大会依法作出的决定，对全体业主具有约束力。
业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域的显著位置内及时公告。
第三十八条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，由三人以上单数组成。业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任，每届任期不超过五年，可连选连任。
业主委员会应当自选举产生之日起十五日内召开首次会议，推选出业主委员会主任一名，副主任一至三名，推选情况应当在物业管理区域的显著位置公告，公告期为七日。
第三十九条 业主委员会应当自产生之日起三十日内持下列材料向房产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府备案：
（一）业主大会会议决定；
（二）业主大会议事规则；
（三）管理规约；
（四）业主委员会委员名单和基本情况；
（五）法律、法规规定的其他资料。
房产行政主管部门应当自收到前款规定资料之日起五日内，对符合条件的发给业主委员会备案回执，业主委员会凭备案回执办理刻制业主委员会公章等手续。
备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内办理备案变更手续。
第四十条 业主委员会未能产生的，街道办事处、镇人民政府和社区居民委员会、村民委员会应当给予指导和协助，推进业主委员会的成立。
第四十一条 业主委员会应当履行下列职责：
（一）执行业主大会决议，维护业主共同利益；
（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；
（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同；
（五）监督管理规约的实施；
（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（七）组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用；
（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（九）法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。
第四十二条 业主委员会应当建立信息公开制度，向业主公布下列事项：
（一）业主大会议事规则、业主委员会议事规则和管理规约；
（二）业主大会和业主委员会的决议；
（三）物业服务合同；
（四）住宅专项维修资金的筹集、使用方案及情况；
（五）物业共用部位的使用与收益情况；
（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车辆的处分情况；
（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；
（八）其他应当向业主公开的情况和资料。
第四十三条 业主委员会换届时，应当在其任期届满前三个月提出换届筹备组人选名单，并在物业管理区域内公示。业主在公示截止之日起十五日内未提出异议的，换届筹备组按照公示人员名单成立；半数以上的业主提出异议的，由业主委员会重新提出人选名单。
换届筹备组在征求业主意见的基础上提出新一届业主委员会候选人名单，召开业主大会会议，进行换届选举，并向物业所在地街道办事处、镇人民政府报告会议情况和选举结果。
业主委员会应当在任期届满之日起十日内，将保管的有关财务、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会。
第四十四条 业主委员会未能按照本条例第四十三条规定组织换届选举的，由社区居民委员会、村民委员会在街道办事处、镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。
第四十五条 业主大会和业主委员会的工作经费由全体业主承担，有物业共用部位、共用设施设备经营收益的，可以从经营收益中列支，其筹集、管理和使用的办法由业主大会在议事规则中具体约定。
业主委员会应当每年至少一次在物业管理区域的显著位置公告工作经费的收支情况，接受业主监督。
第四十六条 业主委员会委员的任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形之一的，委员资格自动终止：
（一）任职期限届满的；
（二）不再具备业主身份的；
（三）丧失履行委员职责能力的；
（四）任职期间被依法追究刑事责任的；
（五）向业主大会或者业主委员会提出辞职并经同意的；
（六）业主大会议事规则规定的其他情形。
业主委员会应当及时将业主委员会委员资格终止的情况在物业管理区域的显著位置公告。资格终止的业主委员会委员应当自公告终止之日起三日内，将属于业主大会、业主委员会的印章、财务账目、资料档案、办公设施设备等移交给业主委员会。
第四十七条 业主委员会或者业主委员会委员未按本条例规定移交所保管的印章、财务账目、资料档案、办公设施设备及其他属于业主所有的财物的，由街道办事处、镇人民政府督促移交；拒不移交的，新一届业主委员会或者其他业主委员会委员可以请求公安机关协助移交。
第四十八条 同一个物业管理区域内分期建设的项目，先期建设的区域已成立业主大会及业主委员会的，后期建设的区域，业主委员会委员采取补选的形式产生。补选时，在后期建设区域召开业主大会，按照后期建设区域占物业管理区域房屋建筑面积比例确定补选委员的人数。
先期建设的区域业主大会成立后，业主委员会应当将下列事项书面告知建设单位、物业服务企业：
（一）管理规约；
（二）业主大会议事规则；
（三）业主委员会议事规则；
（四）业主大会、业主委员会的其他决定；
（五）物业服务合同约定的其他项目。
建设单位在销售后期建设的物业时，应当向物业买受人明示本条第二款所列事项。
第四十九条 业主委员会和业主委员会委员不得有下列行为：
（一）在本物业管理区域从事物业服务经营活动；
（二）在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职；
（三）擅自以业主大会、业主委员会的名义开展活动；
（四）未经业主大会同意，选聘、解聘物业服务企业，或者使用业主大会和业主委员会的工作经费；
（五）作出违反法律、法规的决定。
第五十条 业主大会或者业主委员会作出的决定违反法律、法规的，房产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当责令限期改正或者撤销决定，并通告全体业主。
业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第四章 前期物业管理
第五十一条 建设单位应当在住宅物业的业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前，通过招投标的方式选聘具有相应资质的前期物业服务企业，提供前期物业服务。有下列情形之一的，经房产行政主管部门批准，可以通过协议方式选聘：
（一）投标人少于三个；
（二）住宅物业的总建筑面积不超过五万平方米。
第五十二条 建设单位采用公开招标方式选聘前期物业服务企业的，应当在公共媒介上发布招标公告。招标公告应当载明招标人的名称、地址和招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。
建设单位不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得向潜在投标人提出与物业管理项目实际要求不符的资格要求，对不同资质等级的物业服务企业应当设定同一评标标准。
第五十三条 分期开发的建设项目划定为一个物业管理区域的，其前期物业服务项目招投标应当以物业管理区域为范围。
分期开发的物业划定为一个物业管理区域的，应当由同一物业服务企业提供服务。
第五十四条 建设单位应当与物业服务企业签订前期物业服务合同，物业服务企业应当自签订合同之日起十五日内将合同向物业所在地房产行政主管部门备案。
前期物业服务合同应当约定物业承接查验事项，没有约定或者约定不明确的，按照国家标准、行业标准履行。没有国家标准、行业标准的，按照符合合同目的的特定标准履行。
第五十五条 建设单位应当在出售物业前，制定临时管理规约，对下列事项作出约定：
（一）全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备；
（二）建筑物及其附属设施设备的使用、维护、管理；
（三）住宅专项维修资金的缴存、使用；
（四）物业共有部分的使用与收益分配；
（五）业主的权利与义务；
（六）违反临时管理规约应当承担的责任。
临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。
临时管理规约的效力至业主大会审议通过的管理规约生效时终止。
第五十六条 建设单位应当在商品房销售方案中明示临时管理规约的内容。物业买受人与建设单位签订商品房买卖合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约。
第五十七条 建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费。本条例施行前建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费，由建设单位承担。
第五十八条 物业服务企业应当在前期物业管理期间履行以下职责：
（一）参与工程的检查，对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题，及时向建设单位或者相关行政管理部门提出整改建议，并协助行政管理部门督促落实；
（二）就共用设施设备的安装位置、管线走向等事宜向建设单位提出建议，并参与共用设施设备的安装、调试等工作；
（三）建立物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料和日常管理档案；
（四）根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定，向业主提供物业服务并引导业主遵守约定，维护物业公共利益和管理秩序；
（五）配合房产行政主管部门、街道办事处、镇人民政府做好业主大会的成立工作。
第五十九条 建设单位应当在交付物业十五日前，与物业服务企业完成对物业共用部位、共用设施设备的查验，并由双方签字确认查验记录。
物业服务企业应当将物业承接查验情况在物业管理区域的显著位置公示，不得承接不符合交付使用条件或者未经查验的物业。
第六十条 建设单位应当在物业承接查验二十日前，向物业服务企业移交下列资料：
（一）物业管理区域备案资料；
（二）物业的报建、批准文件，竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（三）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；
（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（五）物业管理区域内建筑物、场地、设施设备的产权清单；
（六）承接查验所必需的其他资料。
第六十一条 分期开发建设的物业可以根据开发建设的进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业整体交接手续。
第六十二条 建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容。
物业买受人应当在建设单位交付物业后，按照商品房买卖合同约定的时间、标准和方式交纳物业服务费。已竣工但尚未交付买受人的，物业服务费由建设单位全额承担。
物业通过竣工验收达到交付条件，业主收到书面交付通知并办理完相关手续的，即为交付。业主收到书面交付通知后一个月内无正当理由不办理相关手续的，视为交付。
第五章 物业管理服务
第六十三条 特区外物业服务企业来特区从事物业管理服务的，应当向市、区（县）房产行政主管部门备案。
物业服务企业自取得资质证书之日起三个月内可以自愿加入物业管理行业协会。
第六十四条 市房产行政主管部门负责物业服务企业二级资质证书的初审和三级资质证书的颁发和管理。
物业服务企业应当按照房产行政主管部门核定的物业服务企业资质等级，在资质证书的有效期内从事相应的物业管理服务活动，不得超越资质等级承接物业管理项目，从业人员应当按照国家有关规定，取得相应的职业资格证书。
物业服务企业三级资质证书的有效期为三年，需要延续有效期的，应当在有效期届满三十日前向市房产行政主管部门提出申请；逾期未申请延续或者申请未获批准的，物业服务企业应当重新申请取得资质，其资质等级按照最低等级核定并设定一年的暂定期。
第六十五条 物业服务企业资质证书被依法吊销的，自吊销之日起三年内，其法定代表人以及负有主要责任的经理、项目经理不得在物业服务企业任职。
第六十六条 物业管理应当实行信用信息管理制度。房产行政主管部门应当对物业服务企业信用实施管理和考核。
房产行政主管部门可以委托物业管理行业协会建立物业服务企业信用档案。
第六十七条 房产行政主管部门应当建立物业管理区域档案管理制度，建设单位、物业服务企业、业主大会和业主委员会应当将物业服务活动中形成的具有保存价值的有关资料，报送房产行政主管部门。
物业服务企业应当建立物业管理档案，妥善保管相关物业资料，不得泄露业主资料，不得用于与物业管理服务无关的活动。物业服务合同终止时，应当将物业管理档案移交业主委员会。
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