对外贸易经济合作部办公厅


对外贸易经济合作部办公厅关于转发财政部、国家税务总局有关土地增值税暂行条例实施细则等文件的通知
各省、自治区、直辖市及计划单列市外经贸委（厅），各总公司，各外贸中心：
现将财政部《关于印发中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则的通知》（财法字〔1995〕6号）和财政部、国家税务总局《关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》（财法字〔1995〕7号）一并转发给你们，请贯彻执行。

附件一：财政部关于印发《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的通知（财法字〔1995〕6号）
国务院各部委、各直属机构，各省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府、财政厅（局）、国家税务局、地方税务局、财政监察专员办事处：
现将《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》印发给你们，望认真贯彻执行。

附件：中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则
第一条 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称条例）第十四条规定，制定本细则。
第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠予方式无偿转让房地产的行为。
第三条 条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。
第四条 条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。
条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。
第五条 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
第六条 条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。
条例第二条所称个人，包括个体经营者。
第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘，“三通一平”等支出。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周围房摊销等。
（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。
上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计百分之二十的扣除。
第八条 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
第九条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
第十条 条例第七条所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。
计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
（一）增值额未超过扣除项目金额50％
土地增值税税额＝增值额×30％
（二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的
土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％
（三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％
土地增值税税额＝增值额×50％－扣除项目金额×15％
（三）增值额超过扣除项目金额200％
土地增值税税额＝增值额×60％－扣除项目金额×35％
公式中的5％、15％、35％为速算扣除系数。
第十一条 条例第八条（一）项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和百分之二十的，应就其全部增值额按规定计税。
条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。
符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。
第十二条 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。
第十三条 条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
第十四条 条例第九条（一）项所称的隐瞒、虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。
条例第九条（二）项所称的提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。
条例第九条（三）项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。
隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。
提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。
转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。
第十五条 根据条例第十条的规定，纳税人应按照下列程序办理纳税手续：
（一）纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。
（二）纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。
第十六条 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。
第十七条 条例第十条所称的房地产所在地，是指房地产的座落地。纳税人转让房地产座落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。
第十八条 条例第十一条所称的土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，是指向房地产所在地主管税务机关提供有关房屋及建筑物产权、土地使用权、土地出让金数额、土地基准地价、房地产市场交易价格及权属变更等方面的资料。
第十九条 纳税人未按规定提供房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关资料的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》）第三十九条的规定进行处理。
纳税人不如实申报房地产交易额及规定扣除项目金额造成少缴或未缴税款的，按照《征管法》第四十条的规定进行处理。
第二十条 土地增值税以人民币为计算单位。转让房地产所取得的收入为外国货币的，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。
第二十一条 条例第十五条所称的各地区的土地增值费征收办法是指与本条例规定的计征对象相同的土地增值费、土地收益金等征收办法。
第二十二条 本细则由财政部解释，或者由国家税务总局解释。
第二十三条 本细则自发布之日起施行。
第二十四条 1994年1月1日至本细则发布之日期间的土地增值税参照本细则的规定计算征收。

附件二：财政部 国家税务总局关于对一九九四年一月一日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知

（财法字〔1995〕7号）

国务院各部委、各直属机构，各省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府、财政厅（局）、国家税务局、地方税务局、财政监察专员办事处：
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十五条的规定，土地增值税暂行条例自一九九四年一月一日起执行。现对一九九四年一月一日以前签订开发、转让合同的房地产征免土地增值税的问题，通知如下：
一、一九九四年一月一日以前已签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。
二、一九九四年一月一日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在一九九四年一月一日以后五年内首次转让房地产的，免征土地增值税。签订合同日期以有偿受让土地合同签订之日为准。
对于个别由政府审批同意进行成片开发、周期较长的房地产项目，其房地产在上述规定五年免税期以后首次转让的，经所在地财政、税务部门审核，并报财政部、国家税务总局核准，可以适当延长免税期限。
三、在上述免税期限内再次转让房地产以及不符合上述规定的房地产转让，如超出合同范围的房地产或变更合同的，均应按规定征收土地增值税。


江苏省宿迁市人民政府


宿迁市人民政府关于印发宿迁市市区被征地农民社会保障暂行办法的通知

宿政发〔2009〕56号


各县、区人民政府，宿迁经济开发区、市骆马湖示范区、苏州宿迁工业园区，市各委、办、局，市各直属单位：
　　《宿迁市市区被征地农民社会保障暂行办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

宿迁市市区被征地农民社会保障暂行办法
一、总 则
　　第一条 为进一步加强社会保障体系建设，保障被征地农民基本生活及合法权益，促进社会和谐稳定，根据国家有关规定，结合我市实际，制定本办法。
　　第二条 依法征收宿迁城市规划区范围内土地时，均应实行“土地换社保”，依据本办法对被征地农民实行社会保障。
　　第三条 依法征收农民集体所有土地，土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补助费按《市政府关于印发宿迁市征地补偿和被征地农民基本生活保障实施细则的通知》（宿政发〔2006〕29号）规定标准执行。
　　第四条　被征地农民社会保障实行分年龄段保障。未成年人发放一次性生活补助；劳动年龄段人群发放基本生活费，纳入企业职工养老保险（以下简称企保）范围；老龄人群参照企保养老金计发办法发放养老待遇。被征地农民社会保障以村民小组为核算单位，按户保障，待遇按人发放。
二、范围和对象
　　第五条 保障对象
　　（一）户口在农村集体经济组织内，依法享有农村土地承包经营权，并承担相关义务的常住人口。
　　（二）征地方案批准之日前已出生，户口未报的人员，凭准生证和医院出具的出生证明，补办户口申报手续，补足期间应承担的村组各项义务。
　　（三）征地方案批准之日前进入大、中专院校的学生，户口由本地迁入学校所在地，入学前在农村集体经济组织依法享有土地承包经营权，并承担相关义务的（凭学校出具的学籍证明）。
　　（四）征地方案批准之日前已领取结婚证的夫妇，一方符合第1款规定条件，配偶方户口迁入后，补足期间应承担的村组各项义务后，可纳入社会保障范围。
　　（五）征地方案批准之日前，在征地村组范围内户口互迁的人员。
　　（六）现役义务兵及一、二级士官（不含现役军官和三级以上士官）在入伍前符合第1款规定，退役后回原籍落户并参加劳动的。
　　（七）入狱、劳教前符合第1款规定的人员，在刑期期满，户口回原籍的。
　　（八）其他符合条件的人员。
　　第六条 年龄段划分
　　以征地方案批准之日为界限，按被征地农民出生日期划分为下列四个年龄段：
　　（一）第一年龄段为16周岁以下（不含16周岁）；
　　（二）第二年龄段为女性16周岁至45周岁，男性16周岁至50周岁；
　　（三）第三年龄段为女性45周岁至55周岁，男性50周岁至60周岁；
　　（四）第四年龄段为女性55周岁以上，男性60周岁以上。
　　第七条 纳入被征地农民社会保障的人员由征地所在地的村组确定，经公示无异议后，报乡镇人民政府（街道办）审核，报区政府（管委会）审批，送同级国土资源、劳动保障部门建档备案。
　　纳入社会保障的被征地农民，以户为单位与所在区政府（管委会）签订协议。
三、社会保障资金筹集管理
　　第八条 各区政府（管委会）应设立被征地农民社会保障基金，纳入财政专户管理，专项用于被征地农民的社会保障费用支出。来源包括：
　　（一）不低于70%的农用地的土地补偿费；
　　（二）全部安置补助费；
　　（三）政府从经营性土地出让金中提取的部分。提取标准，按新征收土地面积计算，宿豫区、骆马湖示范区每亩不低于8000元,其他地区每亩不低于9000元；
　　（四）被征地农民社会保障基金的利息及其他增值收入；
　　（五）其他可用于被征地农民社会保障的资金。
　　以上资金不足支付的,由被征地农民所在区财政负责筹集解决。
　　第九条 被征地农民社会保障资金设个人账户和社会统筹账户。不低于70%农用地的土地补偿费、全部安置补助费划入个人账户；政府出资部分和其他可用于被征地农民社会保障的资金划入社会统筹账户。个人账户和社会统筹账户资金利息及其他增值收入分别记入各自账户。
　　个人账户资金用于第二、三、四年龄段人员生活补助费、养老保险费缴纳、养老待遇发放。社会统筹账户资金用于第一年龄段人员生活补助费发放，弥补个人账户支付不足。
　　第十条 被征地农民社会保障工作由市、区人民政府（管委会）统一负责。国土资源部门具体负责社会保障费用的解缴，一次性将被征地农民社会保障资金转入财政部门账户，财政部门定期将被征地农民社会保障所需资金汇入财政部门设立的被征地农民社会保障资金专户；财政部门根据劳动保障部门提出被征地农民社会保障资金支出计划，按月将资金划入被征地农民社会保障资金支出户。
　　区（管委会）劳动保障部门负责建立、管理被征地农民社会保障资金个人账户；发放第一年龄段人员一次性生活补助费；按月发放第二、三年龄段人员生活补助费和第四年龄段人员养老待遇；办理第二、三年龄段人员养老保险参保缴费手续。
四、社会保障待遇
　　第十一条 第一年龄段人员，按4000元/人的标准发给一次性生活补助费。到达就业年龄后，按照城镇新成长劳动力进行管理。
　　第十二条 第二年龄段人员,从纳入社会保障当月起按140元/人.月的标准发放生活补助费，发放期限为2年。发放期结束仍未就业的，纳入城镇居民最低生活保障范围； 第三年龄段人员,从实行社会保障的当月起按120元/人.月的标准发放生活补助费,直至到达男60周岁、女55周岁。
　　第十三条 第二、三年龄段人员纳入企业职工基本养老保险范围。
　　（一）缴费标准：按当地灵活就业人员最低缴费基数和缴费比例执行。
　　（二）缴费年限：被征地农民社会保障资金缴纳的养老保险费年限最低为15年。
　　（三）缴费办法：被征地农民以组为单位办理参保手续，每年缴费一次。被征地农民至退休年龄时，社会保障资金个人账户仍有结余的，可向前折算缴费年限，提高退休待遇，但折算的年限不得超过法定的就业年龄。社会保障资金个人账户不足缴纳15年养老保险费的，从社会保障资金统筹账户列支，仍不足的，由当地财政安排资金解决。被征地农民到达法定退休年龄时，缴费年限不足15年的，应予以补齐。
　　（四）第二、三年龄段人员就业后，随单位参加养老保险的，按其缴费年限,将原从社会保障资金个人账户中缴纳的养老保险费退给本人，直至社会保障资金个人账户退完为止。
　　（五）第二、三年龄段人员参保期间死亡的，丧葬抚恤费按企保有关规定执行。社会保障资金个人账户扣除缴纳养老保险费后仍有余额的，一次性退给法定继承人。
　　第十四条 第四年龄段人员从纳入社会保障当月起，参照企保养老金计发办法，按缴费年限15年标准，按月发放养老待遇。养老待遇标准应随地方经济社会发展水平提高适时调整，具体办法由各区政府（管委会）制定。
　　第十五条 第四年龄段人员在领取养老待遇期间死亡的，社会保障资金个人账户扣除领取的养老待遇后仍有余额的，一次性退给合法继承人。
　　第十六条 第二、三年龄段人员按所属地区参加养老保险。第四年龄段人员养老待遇由所在区负责发放。
　　第十七条 被征地农民纳入城镇居民基本医疗保险范围。已实现就业人员，参加城镇职工基本医疗保险。
五、就业培训
　　第十八条 对有就业和培训愿望的被征地农民,纳入城镇就业管理，进行失业登记，符合条件的发放《再就业优惠证》，享受职业介绍、职业培训、职业技能鉴定、税费减免、小额贷款等促进就业再就业优惠扶持政策。
六、附 则
　　第十九条 相关问题处理。
　　（一）一征全保，按实际征用土地比例发放社会保障待遇。土地被征收的村民小组不论被征用土地多少，全组人员可以全部纳入社会保障。全组农民以户为单位，与所在区政府（管委会）签订协议，其家庭成员纳入社会保障范围。社会保障待遇以全部土地测算，按实际征地比例发放。
　　（二）2014年底前，对过去土地已被征用的农户，如一次性全额退还已领取的土地补偿费和安置补助费，其家庭成员可全额享受社会保障待遇；若不愿退还已领取的土地补偿费和安置补助费，在发生剩余土地被征收时，按征收土地比例享受社会保障待遇。
　　（三）被征地农户家庭实际居住状况与户口簿登记状况不一致的，以户口簿登记状况为准。
　　第二十条 被征地农民被征地期间涉及房屋折迁安置的，房屋拆迁费用不足一处房屋安置费用的，其社会保障资金个人账户可在留足15年养老保险费后，在剩余资金中适当解决。
　　第二十一条 本办法由市劳动和社会保障局解释。
　　第二十二条 沭阳县、泗阳县、泗洪县可参照本办法执行。
　　第二十三条 本办法自2009年1月1日起施行。