集体建设用地使用权之属性及其有偿流转法律问题探析

佘卫刚


[内容摘要]农村集体建设土地使用权作为一项重要的用益物权，随着中国工业化、城市化进程的加快，其外部利益性逐渐显现。集体建设用地使用权有偿流转问题遂成为专家、学者们研讨的焦点问题。现行的调整农地使用权流转的相关法律规范因其自身的缺陷性，已不能适应市场经济发展之需。如何在确保集体所有权不变的前提下充分发挥作为用益物权的集体建设用地使用权之最大效用，使之合理、有序、有偿流转之变革已刻不容缓。

[关键词] 集体建设用地使用权，用益物权，权能，有偿流转

一、社会主义新农村建设中的不和谐因素
近年来，“ 三农” 问题一直被称为中国经济社会发展问题的重中之重，新一届领导集体提出“ 社会主义新农村” 建设。随科学理论思想转变为强大的实践武器，中国经济社会，尤其是农村面貌将会出现巨大的变化。但目前现实社会中，仍存在着严重影响农村经济社会发展的矛盾：

（一）城市化进程加速化与农地锐减的矛盾
经济发展必然促进城市化进程发展：城市化水平不断提高，城市数量不断增加、城市规模不断扩大，又必然需要大量建设用地。据报中国城市化水平1995年为29%，到2000年为35%，而到2010年则为45%左右。纵观中国建国以来城市发展与耕地变化简史，可以看出，从1957年到1997年间，耕地从112百万公顷下降到95百万公顷，年减少近1，000，000万公顷[1]。这严重冲击保护耕地的国策。

（二）农民土地被征获得极少的补偿金与国家土地使用权出让而获得巨额差价的矛盾
我国土地管理法律体系规定了农地只有被国家征才能进入地市，这样就使得国家垄断土地一级市场，造成国家对农地使用权的不当干预，无偿的取得农村集体土地转为建设用地后的增值收益，而收益返还用于农村建设的却是其中极少的一部分。从而政府、乡镇干部与农民间的关系对立，矛盾尖锐。

（三）农地使用权之流转趋势与国家法律规范严格限制间的矛盾
以土地管理法为主的法律体系对农村集体土地使用权流转是严格禁止、限制的，只有极少数情况例外，但也有严格的限制条件。但现实中，这些禁限基本处于失灵状态，各地农地流转隐形市场大量存在。随经济发展、户籍制改革，村民买卖、抵押房屋及宅基地屡见不鲜；名为联营实为土地租赁、甚至买卖的现象也比较严重；在皖粤等省份亦以地方立法形式出台了集体建设用地有偿流转等办法。可见，现实中集体建设用地使用权流转问题靠一味的禁止是无法解决的。

综上所述，农村土地，尤其是其流转问题，已经成为严重影响农村发展的重要问题。随中国市场经济目标的确立，建立如何充分体现、发挥土地使用权生产要素作用的，使之能正常、合理、高效利用的制度刻不容缓。

二、集体建设用地使用权流转治理现状与缺陷
集体建设用地所有权属于农民集体所有，而对于其使用权及使用权流转，我国法律如是规定：《中华人民共和国土地管理法》第43条，建设用地需使用国有土地，乡镇企业建设用地、村民建房用宅基地、乡村公益建设用地等经依法批准使用农民集体所有土地除外；该法60条，可以以土地使用权入股、联营等形式共同兴办企业；该法62条，村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准；该法63条，农民集体所有土地使用权不得出让、转让或者出租用于集体建设，但符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法流转发生转移的除外；《中华人民共和国担保法》第34、35、36条等规定，农村集体所有土地使用权、宅基地使用权等不得抵押，但抵押地上建筑物、附着物等的，相应土地使用权同时抵押。等等。从上述法律法规的规定可以看出，我国对农村集体建设用地使用权的流转是持否定态度的，但有两个例外：即土地管理法第63条担保法第36条的规定。即便如此，该种情况也只占集体建设用地中很少的一部分，而且，农民集体从中也多不能获得收益获收益有限[2]。如此之规定，已经与我国经济社会之现实严重脱节，具有明显的缺陷性：

（一）集体建设用地产权主体严重虚位、权能残缺不全
按我国目前相关法律法规规定，农村土地所有权属于农村集体经济组织、村民小组等所有。但在人民公社解体后，集体经济组织、村民小组等基本解体，目前农村的集体经济组织、村民小组等就其本质已不同于土地管理法制定时的那种以自然村为界、以农民集体土地为基本财产、以组织体的方式由农民在组织体内以土地为基本劳动对象统一经营、管理集体所有土地的社会组织形态。那是一种具有土地资产合作化特征的集体经济组织[3]。故现在农村集体缺乏行使集体所有权的有效组织形式和程序，为某些村干部权力寻租留下空间。
而农村土地处分权能则因国家法律法规的规定和政府行政权力的强行介入，变成政府的征地权。
故集体土地所有权实质上是一种由国家控制、但由集体承受其控制结果的一种中国农村特有的制度安排。集体只是名义上的所有权而已，真正拥有支配权的是国家[4]。造成在行政权力参与下，农民集体土地权利被侵害，土地农转非有增无减，有禁无止。

（二）集体建设用地使用权之用益物权属性及其全能之残缺不全
集体土地使用权是用益物权，即以支配物质利用价值为内容之物权。这应是集体土地使用权的基本法律属性[5]。它是由集体土地所有权所派生出的一种用益物权，使所有人以外的权利主体对土地而为不侵害所有权的自由的占有、使用及收益等，从而对土地利用以实现其经济目的的权利。
而我国法律规定之集体建设用地使用权，不仅在用途上仅限于村民自己对集体土地之于公益、乡（镇）村企业及住房用宅基地等之使用，而且在数量上也严格限制，对集体建设用地使用权而为收益更是严格控制，使集体集体建设用益物权缺失其最为重要的全能——收益全能，土地资源作为生产要素不能得到最优配置，作用不能得到很好的发挥。

（三）农村集体建设用地使用权流转制管理问题
按我国土地管理法等相关法律规定，农村集体土地由村民委员会、乡（镇）或村集体经济组织、村民小组等经营管理。然而现实中，农村土地的经营权，已经因为农地由村民占有、使用而为村民享有和行使；而农地管理权行使的一个最重要的表现就是选择农地使用制度，自主安排农地用途。但实际上农村土地使用制度已由国家通过法制的形式统一作出安排，农村集体只能执行、并不能自主选择。更何况，如上文所述，如今的村（镇）集体经济组织、村民小组等已经并非制度产生之日的集体经济组织等。如此情形之下，致使村集体土地经营管理组织和程序的缺失，加之法律规定过于原则，缺少可操作性，价值巨大的外部利益性诱惑，造成现实中隐形土地使用权流转市场大量存在。集体建设用地使用权流转处于一种违法、不合理、混乱的状态，不利于农村土地市场的形成。若不及时引导、规范将可能对我国国有土地市场造成严重冲击。

（四）集体建设用地使用权流转的国家法律强制禁止与现实禁而不止
在集体建设用地使用权流转问题上，国家是持谨慎态度的。集体建设用地市场的开放，将直接影响到农地保护、国有土地使用权出让市场等。但随经济的发展，新农村建设需要土地，村民权益意识的提高要求分享农地流转之收益，改革试验与农民探索为流转工作做了政策储备，更重要的是农地使用权流转隐形市场大量存在。如1990年以来，珠、长江三角洲及一些大中城市市郊，农民利用政策和法律空间，自建厂房、仓库和店铺等用于出租；或者干脆不顾法律的限制，直接进行土地非法出租等。通过隐形市场、改变用途而为集体建设用地使用权流转的数量是巨大、惊人的。但这些流转毕竟在法律、政策上未得到明确认同，是在杂乱、无序及隐蔽的状态下进行的，缺乏合理规制，从而难免引发诸多问题，导致纠纷及矛盾冲突，影响农村稳定发展[6]。

可见，如果政府一味无视制度的历史沿革与市场的现实需求，强调市场的高度管制与禁止，而不是通过疏通和堵漏相结合的土地制度去变革现行制度中不适应经济生活的部分，将可能导致因管治过度而引发的政府失灵，加剧矛盾。

综上所述，集体建设用地使用权可否流转已经成为农村经济发展的制约性因素之一，而现行调整集体建设用地使用权流转之法律法规，因其自身的滞后性、局限性以及故能适应我国市场经济的发展。改革，势在必行。

三、通过制度创新使集体建设用地使用权合法化、规范化流转
中国现行农村土地制度是计划经济体制下强化权力的制度安排，其最大的弊端在于限制和约束了农民自由而全面地发展。建国以来的多轮土地改革之所以收效甚微，根本原因就在于“始终将政府对土地的统一管理职能和政府垄断职能混为一谈，而没有去围绕土地经济运行的政府与市场关系的机制基础进行创新，一直因为政府自己调控自己，政府自己监管自己而治标不治本。[7]”因为农村土地制度的构建直接关系农民阶层的命运，改革不能忽视其愿望与诉求。故新的改革，应走出一味强调政府管制与控制的误区，在尊重历史与现实市场需求的基础上，依靠公有制土地实现形式的产权创新，实行疏通与堵漏相结合的灵活的土地制度。

（一）明确界定集体建设用地所有权主体及其代表主体和其享有的农地权利
如前文所述，目前现实社会中有些地方根本就不存在所谓村（镇）集体经济组织，或者其在性质上已不同于土地管理法颁布时的集体经济组织， 这就使得大多数情况下，农村集体土地所有权主体由村委会——这一有准行政性质的基层村民自治组织充当，在监督机制缺乏的情况下，也为个别村干部权力寻租留下空间。
辽宁小本溪市人民政府


本溪市人民政府令第13号


　　《本溪市实施＜辽宁省计划生育条例＞办法》，业经一九九四年三月十六日本溪市人民政府第三十三次常务会议通过，现予发布施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　市长　尉端恩
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一九九四年五月二十日
　　　　　　　　　本溪市实施《辽宁省计划生育条例》办法



　　第一条　为贯彻实施《辽宁省计划生育条例》（以下简称《条例》），特制定本办法。


　　第二条　凡居住在我市境内的我国公民，均应遵守本办法。常住户口在我市的公民离开市境的，也适用本办法。
　　一切机关、团体、企事业单位和其他组织都应宣传、执行《条例》和本办法。


　　第三条　提倡和鼓励晚婚、晚育、少生、优生，防止劣生，严禁计划外生育。


　　第四条　推行计划生育，坚持以思想教育为主，辅之以行政、经济措施。


　　第五条　各级人民政府应加强计划生育工作领导，基层单位应实行计划生育工作责任制，逐级签订计划生育合同。
　　各级计划生育行政管理部门是同级人民政府计划生育工作的主管部门，负责所辖区内的计划生育工作；同级计委、卫生、民政、公安、劳动、城建、监察、财政、教育、司法行政、工商行政、土地管理等部门，应结合各自分工做好计划生育工作。


　　第六条　各机关、团体、企事业单位要认真做好本单位的计划生育工作。对招用的临时工、季节工，要验证婚姻状况及生育情况，并与有生育能力的男、女职工签订计划生育合同，落实计划生育措施；对本单位有生育能力的离岗职工（包括停薪留职、承包租赁及放长假、长期休病假的职工等），在其离岗前要与本人签订计划生育合同，落实计划生育措施；对被开除、精减的职工，要及时同其居住的乡（镇）人民政府或街道办事处计划生育行政管理部门办理移交手续，移交前已计划外怀孕的，由其原单位负责。


　　第七条　从事计划生育工作的人员执行职务，受法律保护。


　　第八条　办理生育指标必须符合条件，履行以下程序：
　　（一）办理生育一孩指标。符合男２２周岁和女２０周岁以上、依法确立夫妻关系、未生（养）育过子女的条件，要求生育的，男女双方须持单位证明、户口本、居民身份证和结婚证（开展婚检的地区要持婚检证明），到女方户籍所在乡（镇）或街道办事处计划生育行政管理部门提出生育申请，经审查符合条件的，发给准孕通知后方可怀孕。怀孕后必须在３个月内到户籍所在地保健医疗单位办理孕产妇保健手册，接受优生监测检查，持妊娠诊断到办证机关办理计划年度《生育证》。
　　（二）办理再生育一孩指标。符合《条例》第八条的规定，要求再生育一个孩子的，男女双方须提出书面申请，持有关证明，经乡（镇）或街道办事处计划生育行政管理部门核实无误填写《生育指标审批表》，双方所在单位或村（居）委会张榜公布无异议后，由自治县（区）计划生育行政管理部门发给准孕通知，按照本条第（一）项规定的程序办理有关手续。
　　（三）办理特殊情况生育指标。凡有特殊情况需要再生育一个孩子的，男女双方须提出书面申请，持有关证明，经自治县（区）计划生育行政管理部门审查，情况属实，符合规定的，由市计划生育委员会报省计划生育委员会批准后，按照本条第（一）项规定的程序办理有关手续。


　　第九条　对人户分离的流动人口，采取户口所在地和暂住地共同管理的办法。
　　（一）育龄妇女离开本人户口所在乡（镇）或街道办事处、自治县（区）、市到外地暂住前，须到乡（镇）或街道办事处计划生育行政管理部门领取计划生育证明，并签订计划生育合同。
　　（二）外地来我市暂住的育龄妇女，在办理暂住证时应出具计划生育证明，并与暂住地计划生育行政管理部门签订计划生育合同。为暂住的育龄妇女提供居住场所的房（户）主同时与计划生育行政管理部门签订合同，保证不出现计划外生育。
　　（三）凡外地成建制或有组织地到我市从事建筑施工、经营等活动的单位，其法人代表或主要负责人要与所在乡（镇）或街道办事处计划生育行政管理部门签订计划生育承包合同。


　　第十条　符合计划生育有关规定的享受下列优待：
　　（一）男方年龄达到２５周岁，女方年龄达到２３周岁领取《结婚证》的初婚者，为晚婚。凡符合晚婚规定的职工，可享受１０天婚假（男女双方谁达到谁享受），不符合晚婚规定的职工只享受３天婚假。
　　（二）女方年龄在２３周岁以后怀孕生育子女的为晚育，晚育产假为１３４天，如剖腹产或难产者另加产假１５天，同时给男方护理假７天。非晚育产假为９０天。
　　（三）女方年龄在２３周岁９个月至４９周岁之间生（养）育一个孩子的，可到居住地乡（镇）或街道办事处计划生育行政管理部门领取《独生子女父母光荣证》，并从领证之月起到孩子１４周岁止每月发给独生子女父母奖励费５元或给予相应待遇。独生子女父母是职工的，退休后每月增加５元退休费，是农民的年老丧失劳动能力时，由当地人民政府给予照顾。
　　（四）终身未生（养）育子女的夫妻是职工的，退休后按本人标准工资全额发给退休费，已享受发给全额退休费的每月增加５元。
　　（五）城镇职工调整住房、动迁或农民划分宅基地时，独生子女按两个孩子计算人口。
　　（六）托幼费按财政部门规定的补贴标准由所在单位补贴。
　　（七）独生子女是农村户口的，在调整耕地时按两人份分给自留地、口粮田，在扶贫或乡（镇）企业招工时给予优先照顾。
　　（八）育龄夫妻按要求落实结扎和放置宫内节育器措施，或因落实这两项措施失败而采取补救措施所需医疗费予以报销，在规定的休息期间内按出勤对待。经市以上节育技术鉴定小组确认为节育手术并发症的，按省计划生育委员会《关于印发＜辽宁省计划生育条例＞应用中有关问题解释的通知》第２４条规定处理。
　　（九）生育一个孩子施行绝育手术后，无存活子女或只有一个孩子并被确诊为病残儿的，施行吻合手术的费用给予报销；已有两个孩子绝育手术后允许再生育的，吻合手术费用自理。


　　第十一条　享受上述待遇与奖励所需费用，职工由所在单位的行政、事业费、集体福利基金、福利费或企业留利中列支；个体工商业户和私营企业从业人员，由业主承担；城镇无业居民和农民由计划生育部门和乡（镇）人民政府、街道办事处及村民委员会共同承担。农村支付现金有困难时，比照相应的标准通过多种途径解决。


　　第十二条　凡违反《条例》和本办法的，按下列规定予以经济处罚和行政处分：
　　（一）育龄夫妻违反自治县（区）人民政府计划生育的要求，不采取节育措施、计划外怀孕后不中止妊娠的，由乡（镇）人民政府或街道办事处下达通知书限期采取节育措施、中止妊娠，违者按《条例》第二十二条的规定给予经济处罚。
　　（二）凡女２０周岁９个月以内早育的、未依法确立夫妻关系非婚生育的、虽符合再生育一胎条件但未办理《生育证》抢前生育的、违反规定超生和非法收养子女的、虽符合生育条件但未办理《生育证》生育第一个孩子的，均依据《条例》第二十三条规定给予经济处罚和行政处分。
　　（三）对没有达到计划生育工作指标要求的地区和单位，按《条例》第二十四条的规定处理。
　　（四）对瞒报计划外生育人口统计数字、出具各种与计划生育有关的假证明、私自发放《生育证》、未经批准擅自进行胎儿性别鉴定和施行吻合手术、非法为他人摘取宫内节育器、为计划外怀孕和超生者躲藏提供帮助的，以及侮辱、威胁、殴打计划生育工作人员，防碍执行计划生育公务的，按照《条例》第二十六条的规定予以处罚。
　　（五）对流动人口超计划生育的，在本市管辖范围内除本人受经济处罚外，户口所在地和暂住地乡（镇）人民政府或街道办事处以及超生者双方单位同时受罚。包庇、容留、窝藏流动人口计划外生育者的责任人，按照《条例》第二十六条第（五）项的规定予以经济处罚。


　　第十三条　凡给予经济处罚的，由乡（镇）人民政府、街道办事处或自治县（区）计划生育行政管理部门决定，有的案件也可委托有关单位和部门做出处罚决定，在处罚决定中必须向当事人交待申请复议的权利。


　　第十四条　对各级从事计划生育工作的人员，按承担工作量情况，每月给予适当的岗位津贴；对各级组织的计划生育宣传员（含中心户长），可给予适当报酬。


　　第十五条　各级计划生育管理部门和专（兼）职干部，应严格执法，秉公办事。对玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管机关给予经济制裁和行政处分；构成犯罪的，提请司法机关依法追究刑事责任。


　　第十六条　本实施办法由市计划生育委员会负责解释。


　　第十七条　本办法自公布之日起施行。《本溪市计划生育管理实施细则》（本政发［１９９０］１００号文件）同时停止执行。