商品房买房人有权解除购房合同的十二个法定理由/臧恩富

作者:法律资料网 时间:2024-07-08 04:01:41   浏览:9479   来源:法律资料网
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商品房买房人有权解除购房合同的十二个法定理由/臧恩富律师

辽宁壹品律师事务所臧恩富律师

买房是人生的一件大事,对于绝大部分居民来说,买房的花销是其一生中的最大一笔支出项目。签订购房合同后,买房人和卖房的开发商都要受有效的购房合同(即商品房买卖合同)的约束。一旦卖房人存在不法行为或房屋的质量存在问题或者有其他客观原因,往往导致购房人的预期难以实现。在这种情况下,买房人往往会有早知如此还不如不订立购房合同、不买房的好的想法,即产生退房退款的念头。买房人的这种不想受已订立的购房合同的约束,想退房退款的想法从法律的角度讲是要解除购房合同。即那么购房人在什么情况下有权单方面解除购房合同呢?

合同的解除有约定解除和法定解除、单方解除和协议解除之分,我们在这里要研究的是买房人单方有权行使法定解除权的情形。因为如果购房合同的双方当事人能够就购房合同的解除协商一致或者购房合同中对合同的解除的条件已有明文规定,那么买房人想解除购房合同当然是轻而易举的事了,但问题的关键在于现实生活中买房人往往处于弱势地位,很难将有利于自己的解除合同的条款写进购房合同,更难以与卖房的开发商就合同的解除达成一致,所以了解乃至熟悉买房人在什么情况下有权单方行使合同解除权,对于买房人维护自身的合法权益就有着重要的现实意义了。

根据《中华人民共和国合同法》第十四条以及最高人民法院《关于审理商品房买房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)的规定,买房人在下列十二种情况下有权单方面通知卖房人解除购房合同:

理由1、不可抗力

因不可抗力致使不能实现购房合同目的的,买房人有权解除合同。

理由2、卖方明示违约

在履行期限届满前,房屋卖方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的,即卖方明确表示将不交付房屋的,买房人有权解除合同。

理由3、先卖后抵押的

商品房买卖合同订立后,卖方未告知买方又将该房屋抵押给第三人导致买方购房合同目的不能实现的,买房人有权解除合同。

理由4、一房二卖的

商品房买卖合同订立后,卖方又将该房屋出卖给第三人导致买方购房合同目的不能实现的,买房人有权解除合同。

理由5、隐瞒无证售房事实的

卖房人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的预售许可证明的,买房人有权解除合同。

理由6、隐瞒房屋抵押的事实

卖方故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的,买房人有权解除合同。

理由7、隐瞒房屋已出卖或为拆迁安置房屋的事实

卖方故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的,买房人有权解除合同。

理由8、房屋主体结构不合格

因房屋主体质量不合格不能交付使用或者交付使用后,房屋主体质量经检验确属不合格,买房人有权解除合同。

理由9、房屋存在严重质量问题

因房屋质量问题严重影响正常居住的,买房人有权解除合同。

理由10、面积误差比超过3%

卖方交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同汉有约定处理方式或约定的处理方式不明确的,若面积误差比绝对值超出3%的,买受人有权解除合同,请求返还购房款及利息。

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广西壮族自治区人民政府办公厅转发自治区财政厅等部门关于广西壮族自治区中小企业信用担保机构风险补偿资金管理办法的通知

广西壮族自治区人民政府办公厅


广西壮族自治区人民政府办公厅转发自治区财政厅等部门关于广西壮族自治区中小企业信用担保机构风险补偿资金管理办法的通知

桂政办发〔2009〕186号


各市、县人民政府,自治区农垦局,自治区人民政府各组成部门、各直属机构:

  自治区财政厅、经委、金融办拟订的《广西壮族自治区中小企业信用担保机构风险补偿资金管理办法》已经自治区人民政府同意,现转发给你们,请认真贯彻执行。


               广西壮族自治区人民政府办公厅

               二○○九年九月二十五日



广西壮族自治区中小企业信用担保机构

风险补偿资金管理办法

(自治区财政厅、经委、金融办

二○○九年九月十六日)



  第一章 总 则

  第一条 为帮助防范和化解中小企业信用担保机构风险,鼓励担保机构为中小企业融资提供信用担保,加快我区中小企业信用担保体系建设,促进我区中小企业加快发展,根据《中华人民共和国中小企业促进法》、《国务院办公厅转发发展改革委等部门关于加强中小企业信用担保体系建设意见的通知》(国办发〔2006〕90号)、《财政部关于加强地方财政部门对中小企业信用担保机构财务管理和政策支持若干问题的通知》(财金〔2003〕88号)、《广西壮族自治区人民政府印发关于加快中小企业发展的若干意见的通知》(桂政发〔2007〕17号)和《广西壮族自治区人民政府办公厅关于加快我区中小企业信用担保体系建设的意见》(桂政办发〔2006〕61号)等法律法规和文件精神,结合我区实际,制定本办法。

  第二条 本办法所称广西壮族自治区中小企业信用担保机构风险补偿资金(以下简称风险补偿资金),是指自治区财政预算安排用于全区中小企业信用担保机构风险补偿的资金。

  第三条 本办法所称中小企业信用担保机构,是指在广西境内依法设立,为我区中小企业提供融资担保服务,实收资本在人民币1000万元以上(含1000万元),经营担保业务在两年以上(含两年),在自治区金融办登记并报自治区中小企业管理部门(中小企业局)、财政厅备案的具有独立法人资格的信用担保机构。

  第四条 本办法所称中小企业,是指在广西境内依法设立、符合《中小企业标准暂行规定》(国经贸中小企〔2003〕143号)标准的企业。


  第二章 风险补偿资金使用范围、条件及标准

  第五条 风险补偿资金仅对中小企业信用担保机构为中小企业提供的向金融机构贷款担保和票据贴现担保、融资租赁担保等融资类担保业务,予以风险补偿。

  第六条 风险补偿资金主要用于担保风险补偿,即:根据中小企业信用担保机构年平均贷款担保责任额的一定比例予以核定风险补偿金,补充中小企业信用担保机构风险准备金,增强担保机构抗风险能力。

  第七条 符合本办法第三条规定且达到以下条件的担保机构可申请风险补偿:

  (一)独立运行,具有健全的法人治理结构。

  (二)遵守敬业、诚信的基本准则,无违规失信记录。

  (三)财务管理制度、风险责任准备金制度、担保评估制度、反担保制度、风险资产管理制度、债务追偿制度健全并严格执行,按规定足额提取风险准备金和未到期责任准备金。

  (四)自觉接受同级金融办、中小企业管理部门(中小企业局)和财政部门的监管,及时向同级金融办、中小企业管理部门(中小企业局)和财政部门报送季度和年度财务会计报告、担保业务统计报告等相关材料。财务会计报告包括会计报表、会计报表附注、财务情况说明书和会计师事务所的年度财务决算审计报告。会计报表包括资产负债表、利润表、现金流量表及其它附表。担保业务统计报告包括每笔在保业务的贷款金额、担保责任金额、期限和剩余期限、利率、担保费率、贷款本息偿还情况、代偿情况、被担保企业所属行业、所在地等内容。

  (五)60%以上的担保业务是面对中小企业(不含房地产开发)的。

  (六)担保项目符合我区经济产业和社会发展政策,对单个项目提供的担保责任金额最高不超过本机构实收资本的15%。

  (七)年平均贷款担保责任额达到本机构实收资本的2倍(含2倍)以上。

  (八)担保收费在国家规定的范围内。

  (九)其他需提供的资料。

  第八条 担保风险补偿的计算标准:

  (一)以会计年度为计算周期。

  (二)年平均贷款担保责任额达到本机构实收资本的2倍(含2倍)以上,按年均贷款担保责任额的0.6%给予担保风险补偿。

  第九条 单个担保机构的风险补偿资金,原则上年度最高补偿额不超过600万元。

  第十条 下列情形不属于担保风险补偿范围:

  (一)担保机构或从业人员违反国家法律、法规及内部管理制度而发生的担保业务。

  (二)履约担保、注册担保、诉讼保全担保、工程履约担保等非融资类担保业务。

  (三)房地产开发贷款担保。


  第三章 风险补偿资金的申请、审批和执行

  第十一条 已登记备案的担保机构,于每年4月底前申请上一年度风险补偿。

  第十二条 担保机构申请风险补偿资金必须提交以下材料:

  (一)机构营业执照、法人证书、代码证、章程、税务登记证。

  (二)本办法第七条规定的相关文本。

  (三)风险准备金和未到期责任准备金的提取、使用和管理情况,以及会计师事务所出具的财务决算审计报告。

  (四)与金融机构合作协议、担保合同、金融机构贷款证明及相关出票证明。

  (五)反担保合同、被保中小企业基本情况及担保项目介绍。

  以上材料须提交原件的复印件,并加盖公章。复印件按A4纸型制作,装订成册。

  第十三条 符合第七条规定条件的担保机构申请风险补偿资金的,应当按照下列程序办理:

  (一)由担保机构据实填报《广西中小企业信用担保机构风险补偿资金申请表》(详见附件),连同有关材料在每年4月底前报所在市中小企业管理部门(中小企业局)。

  (二)市中小企业管理部门(中小企业局)会同同级财政局、金融办对担保机构报送的材料进行初审。对符合条件的,签署意见后于5月底前报自治区中小企业管理部门(中小企业局)。自治区直属中小企业信用担保机构直接送自治区中小企业管理部门(中小企业局)。

  (三)自治区中小企业管理部门(中小企业局)会同自治区财政厅、金融办组织专家对申报材料进行联合审核。经审核后,对核定的拟补偿担保机构及金额等内容向社会公示,公示15日后无异议的,自治区财政厅按规定程序办理资金拨付。对不符合条件的申报担保机构和申报材料,由自治区中小企业管理部门(中小企业局)将申报材料退回有关市中小企业管理部门。


  第四章 风险补偿资金的管理和监督

  第十四条 自治区中小企业管理部门(中小企业局)负责全区担保机构风险补偿资金的项目受理和审核工作。自治区财政厅负责全区中小企业信用担保机构风险补偿资金的预算安排和拨付工作。自治区金融办负责担保机构的日常监管工作。地方各级财政、中小企业管理部门(中小企业局)和金融办负责对担保机构风险补偿资金的使用管理进行监督检查。

  第十五条 中小企业信用担保机构申请风险补偿资金所提交的材料必须真实、有效,不得弄虚作假。如有违反,自治区财政厅将收回拨付的全部补偿资金,取消其申请风险补偿资金的资格,并按《财政违法行为处罚处分条例》(中华人民共和国国务院令第427号)的规定进行处罚。构成犯罪的,移送司法机关依法追究刑事责任。

  第十六条 担保机构收到的风险补偿资金应用于补充其风险准备金。担保机构应加强对风险补偿资金的管理,实行专款专用,不得擅自改变补偿资金用途。


  第五章 附 则

  第十七条 本办法自2009年1月1日起实施。

  第十八条 本办法由自治区财政厅会同自治区中小企业管理部门(中小企业局)、金融办负责解释。


  附件:广西中小企业信用担保机构风险补偿资金申请表


附件


广西中小企业信用担保机构风险补偿资金


申 请 表




 担保机构名称:

 注册地点: 市 县(市、区)

 申请时间:


担保机构风险补偿资金审核意见表(表一)

担保
机构
基本
情况 组织形式 注册资本
注册地点 注册时间
职工人数
股本构成 股东名称 出资额 出资形式




担保
业务
情况 当年累计完成担保额(万元)
当年完成担保业务笔数
当年日平均担保贷款金额(万元)
历年担保贷款累计金额(万元)
申请风险补偿资金额(万元)
县(市)中
小企业管理
部门、金融
办、财政局
审核意见




(盖章) 年 月 日
市中小企业
管理部门、
金融办、财
政局审核
意见





(盖章) 年 月 日


信用担保贷款情况表(表二)

  担保机构名称(盖章):


号 担保业务信息 被担保企业信息
金额
(万元) 担保生效
时间(年/月) 期限
(月) 贷款银行 名称 注册地 企业规模 所属行业
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
合计



河南省人民代表大会常务委员会关于修改《河南省劳动安全条例(试行)》第二条的决定

河南省人大常委会


河南省人民代表大会常务委员会关于修改《河南省劳动安全条例(试行)》第二条的决定
河南省人大常委会



(1990年12月26日河南省第七届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过)


河南省第七届人民代表大会常务委员会第十九次会议决定,将《河南省劳动安全条例(试行)》第二条修改为:
“本条例适用于本省境内的全民所有制、集体所有制的企业、事业单位和私营企业,以及中外合资企业、中外合作企业、外资企业(以下简称企业)。”

附:《河南省劳动安全条例(试行)》原第二条
第二条 本条例适用于本省境内的全民所有制、集体所有制的企业、事业单位和在本省境内的中外合资、外资经营的企业(以下简称企业)。



1990年12月26日